Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) en 2026 : qui paie, comment calculer, comment optimiser

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a remplacé l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) le 1er janvier 2018, dans le cadre de la loi de finances pour 2018. La différence fondamentale entre les deux impôts tient à leur assiette : l’ISF taxait l’ensemble du patrimoine net (comptes bancaires, valeurs mobilières, immobilier…), tandis que l’IFI ne porte exclusivement que sur les actifs immobiliers détenus directement ou indirectement.

Le seuil de déclenchement reste fixé à 1 300 000 € de patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier de l’année d’imposition. En 2026, ce seuil n’a pas été modifié. Si la valeur nette de votre patrimoine immobilier dépasse ce montant au 1er janvier 2026, vous êtes redevable de l’IFI au titre de l’année 2026, à déclarer lors de votre déclaration de revenus au printemps 2026.

Cet article détaille les règles applicables en 2026 : les personnes concernées, les actifs inclus ou exclus, le barème progressif avec un exemple de calcul, et les principales stratégies d’optimisation légales. Pour toute situation personnelle, la consultation d’un conseiller en gestion de patrimoine reste indispensable.

Qui est concerné par l’IFI en 2026 ?

L’IFI s’applique aux personnes physiques dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier 2026.

Résidents fiscaux français

Les personnes fiscalement domiciliées en France au sens de l’article 4 B du CGI sont imposables sur l’ensemble de leurs actifs immobiliers situés en France et à l’étranger, sous réserve des conventions fiscales internationales.

Non-résidents fiscaux

Les personnes dont le domicile fiscal est établi hors de France ne sont imposables à l’IFI que sur leurs actifs immobiliers situés en France.

La notion de foyer fiscal IFI

Pour l’IFI, le foyer fiscal regroupe :

• les époux soumis à imposition commune ;
• les partenaires liés par un PACS ;
• les concubins notoires ;
• les enfants mineurs dont l’un des membres du foyer a l’administration légale des biens.

Les enfants majeurs, même rattachés au foyer fiscal pour l’impôt sur le revenu, constituent un foyer IFI distinct. L’ensemble des actifs immobiliers du foyer ainsi défini est additionné pour apprécier le franchissement du seuil de 1 300 000 €.

Quels actifs sont inclus dans l’IFI ?

L’assiette de l’IFI est définie aux articles 965 et suivants du CGI. Elle englobe les actifs immobiliers détenus directement et ceux détenus indirectement via des sociétés ou organismes de placement.

Biens immobiliers détenus en direct

Sont taxables tous les immeubles bâtis ou non bâtis détenus directement : maisons, appartements, immeubles de rapport, terrains à bâtir, terres agricoles (hors exonérations spécifiques), locaux commerciaux détenus à titre privé. La valeur retenue est la valeur vénale réelle au 1er janvier 2026.

Parts de sociétés ou organismes à prépondérance immobilière

Les parts ou actions de sociétés dont l’actif est principalement constitué de biens immobiliers sont incluses dans l’assiette IFI. Sont notamment visés :

• les parts de SCI (Société Civile Immobilière) ;
• les parts de SCPI détenues en direct sur un compte-titres ou en nue-propriété ;
• les parts d’OPCI dont la fraction immobilière est identifiable ;
• les actions de sociétés foncières cotées (SIIC) dans certaines conditions.

Droits réels immobiliers et usufruits

Les droits réels immobiliers entrent également dans l’assiette : usufruit d’un immeuble, droit d’usage et d’habitation, servitudes actives à valeur patrimoniale. L’usufruitier est en principe imposé sur la valeur en pleine propriété du bien (article 968 CGI), sauf exceptions légales.

Quels actifs sont exclus ou bénéficient d’une réduction ?

Résidence principale : abattement de 30 %

La résidence principale du contribuable bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 % sur sa valeur vénale (article 973 CGI). Ainsi, une résidence principale estimée à 1 000 000 € n’entre dans l’assiette taxable qu’à hauteur de 700 000 €. Cet abattement requiert une occupation effective à titre principal.

Biens professionnels : exclusion totale

Les immeubles affectés à l’activité professionnelle principale du contribuable sont totalement exclus de l’IFI, à condition que cette activité soit exercée à titre principal et génère des revenus. Les conditions sont strictement appréciées par l’administration fiscale.

Forêts, bois et groupements forestiers

Les propriétés en nature de bois et forêts bénéficient d’une exonération partielle de 75 % de leur valeur, sous réserve de la présentation d’un certificat de gestion durable délivré par le Centre national de la propriété forestière (CNPF).

Parts de sociétés opérationnelles non prépondérantes en immobilier

Les actions ou parts de sociétés qui exercent une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale sont exclues de l’IFI dès lors que leur actif n’est pas principalement immobilier (seuil de prépondérance généralement fixé à plus de 50 % de l’actif brut constitué d’immeubles).

Barème IFI 2026 : tranches et calcul

Le barème de l’IFI est progressif. Il est identique depuis la création de l’IFI en 2018. Pour 2026, aucune modification n’a été apportée par la loi de finances.

Le barème s’applique à l’ensemble du patrimoine net taxable à partir de 0 €, mais le seuil de 1 300 000 € constitue le seuil d’entrée dans l’imposition. Un mécanisme de décote atténue l’effet de seuil pour les patrimoines compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €.

Exemple chiffré pour un patrimoine net taxable de 2 000 000 €

• Tranche de 0 € à 800 000 € : 800 000 € × 0 % = 0 €
• Tranche de 800 001 € à 1 300 000 € : 500 000 € × 0,50 % = 2 500 €
• Tranche de 1 300 001 € à 2 000 000 € : 700 000 € × 0,70 % = 4 900 €

IFI total dû : 7 400 €, soit un taux effectif de 0,37 % sur l’ensemble du patrimoine net taxable.

Ce calcul est effectué avant imputation des réductions d’impôt. Il convient également de vérifier le plafonnement global : l’IFI, ajouté à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, ne peut dépasser 75 % des revenus du contribuable.

Comment réduire légalement l’IFI ?

Plusieurs leviers permettent de réduire légalement l’IFI, en agissant soit sur l’assiette taxable, soit directement sur le montant d’impôt dû. Pour optimiser la fiscalité de vos placements dans leur ensemble, il convient d’articuler ces stratégies avec votre situation patrimoniale globale.

Dons à des organismes d’intérêt général

Le mécanisme de réduction d’IFI par le don (article 978 CGI) permet d’imputer directement sur le montant d’impôt dû 75 % des sommes versées à des organismes d’intérêt général éligibles. La réduction est plafonnée à 50 000 € par an, ce qui correspond à un don maximal de 66 667 €.

Déduction des dettes et emprunts

Les dettes directement afférentes aux actifs immobiliers imposables sont déductibles de l’assiette IFI (article 974 CGI) : emprunts d’acquisition, emprunts finançant des travaux de construction, réparation ou amélioration. L’encours de crédit immobilier résiduel au 1er janvier constitue l’un des principaux leviers de réduction de la base taxable.

Démembrement de propriété

Le démembrement de propriété consiste à séparer l’usufruit de la nue-propriété d’un bien. Le nu-propriétaire n’étant titulaire que de la nue-propriété, il n’est en principe pas imposable à l’IFI sur ce bien. Cette technique, souvent réalisée par donation aux enfants, permet de transmettre la valeur future du bien tout en sortant une partie du patrimoine de l’assiette IFI du donateur.

SCPI en assurance-vie : une voie d’exclusion de l’IFI

Les unités de compte de type SCPI ou OPCI logées dans un contrat d’assurance-vie sont exclues de l’assiette IFI. Le souscripteur d’un contrat d’assurance-vie n’est juridiquement titulaire que d’une créance sur l’assureur, et non d’une quote-part directe des actifs sous-jacents. Contrairement aux SCPI détenues en direct, les SCPI en assurance-vie échappent à l’IFI. Pour les contribuables souhaitant maintenir une exposition à l’immobilier tout en réduisant leur patrimoine taxable, notre guide sur SCPI ou immobilier locatif mérite une comparaison attentive. Consultez également notre guide sur investir en SCPI.

Forêts et Groupements Forestiers d’Investissement (GFI)

L’investissement dans des forêts ou des parts de GFI ouvre droit à une exonération partielle de 75 % de la valeur des actifs forestiers, à condition de respecter les obligations de gestion durable pendant au moins trente ans. Il présente toutefois des risques propres (liquidité limitée, aléas climatiques).

Questions fréquentes

L’IFI s’applique-t-il aussi aux biens immobiliers détenus via une SCI de famille ?

Oui. Les parts de SCI entrent dans l’assiette IFI à hauteur de la fraction représentative des actifs immobiliers de la société. Le contribuable doit déclarer la quote-part de valeur immobilière correspondant à sa participation dans la SCI, déduction faite de la fraction de passif afférente à ces actifs.

Comment est calculée la valeur des biens immobiliers pour l’IFI ?

La valeur retenue est la valeur vénale réelle au 1er janvier de l’année d’imposition, c’est-à-dire la valeur à laquelle le bien pourrait raisonnablement être cédé sur le marché à cette date. Il n’existe pas de méthode légalement imposée. L’administration fiscale peut contester cette valeur dans le délai de reprise (généralement trois ans).

Peut-on déduire les intérêts d’emprunt de l’assiette IFI ?

Oui, le capital restant dû des emprunts immobiliers au 1er janvier est déductible de l’assiette IFI, dès lors que ces emprunts ont été contractés pour l’acquisition, la construction ou l’amélioration d’actifs immobiliers imposables. Les intérêts futurs non encore courus ne sont pas déductibles : seul l’encours en capital au 1er janvier est pris en compte.

Avertissement : Cet article est fourni à titre purement informatif et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou patrimonial personnalisé. La législation fiscale est susceptible d’évoluer. Pour toute décision relative à l’IFI ou à l’optimisation de votre patrimoine immobilier, consultez un conseiller en gestion de patrimoine, un notaire ou un avocat fiscaliste. Sources : BOFiP, articles 964 et suivants du Code général des impôts ; service-public.fr ; notaires.fr.

Edouard Marchand

Édouard Marchand écrit sur l’épargne, les placements et la fiscalité du patrimoine en France. Passionné de finances personnelles depuis plus de dix ans, il décortique les produits d’épargne (Livret A, LEP, LDDS, PEL, assurance-vie, PER), les obligations souveraines (OAT, OATi) et la fiscalité des placements pour les rendre accessibles aux épargnants. Sa ligne : des analyses factuelles, chiffrées et systématiquement adossées aux sources officielles (AMF, Banque de France, Agence France Trésor, service-public.fr, impots.gouv.fr). Aucun contenu n’est un conseil en investissement personnalisé ; chaque article renvoie aux sources publiques permettant au lecteur de vérifier et de décider.